Como funcionan las hipotecas en España es una de las cosas que más confusión crea.

El saber como realmente funcionan los intereses de las hipotecas nos ayudará a tomar decisiones a la hora de comprar cualquier vivienda.

En los últimos años, y sobre todo en la época del boom inmobiliario, la compra-venta de viviendas en España ha sido mucho mayor que en otros países europeos. Entre los años 2004 y 2008, en España se construyó más vivienda que en Alemania y Reino Unido juntos.

Es curioso ver como en países como Alemania o Francia la cultura del alquiler está mucho más extendida que en la península ibérica, donde la cultura de la compra de la vivienda gana por goleada.

Una vez más, me pregunto por qué en un país como España no hay una asignatura que enseñe el como funciona una hipoteca. Aún más, me sorprende que gente que está a punto de comprarse un piso no se moleste por saber el funcionamiento las hipotecas. Aunque tengo que decir que yo también estuve metido en una hipoteca sin saber cómo funcionaban.

Conceptos básicos sobre las hipotecas

Para saber como funcionan las hipotecas es necesario tener claro unos conceptos.

Hipoteca variable

Las hipotecas variables tienen un interés que cambiará a lo largo del tiempo dependiendo de un índice de referencia que debe de estar por escrito en la hipoteca. Normalmente este factor suele ser el Euribor.

Hipoteca fija

El interés es siempre el mismo y viene acordado en el momento de la firma de la hipoteca. Debido a que el interés no va a tocarse, en principio las hipotecas con interés fijo suelen tener un interés inicial más alto que las hipotecas variables.
Una cosa importante es que, aunque el porcentaje de interés permanezca fijo, el dinero a pagar correspondiente al interés se irá reduciendo. Esto quedará más claro al final del artículo.

Revisión de hipoteca

Los bancos o entidades que prestan el dinero establecen un periodo de tiempo para calcular el interés. Por tanto, la cuota mensual que se pagará por cada hipoteca. De esta manera las hipotecas no están revisándose todos los meses si no que pasan a ser revisadas cada cierto tiempo. Normalmente una vez al año.

Euribor

Es el tipo de interés al que se prestan dinero los principales bancos europeos. Cuando la hipoteca va ligada al Euribor se suele poner un margen para que el interés sea siempre superior al euribor. De esta forma el interés de las hipotecas es el nivel al que se encuentre el Euribor más un pequeño porcentaje llamado diferencial.

Capital

Es la cantidad de dinero que hemos solicitado y, por lo tanto, la cantidad de dinero que le debemos al banco. El capital se irá reduciendo conforme se le vaya devolviendo dinero. Cuando vayamos devolviendo mes tras mes el dinero prestado, una parte de ese dinero corresponderá al capital y otra parte a los intereses.

Interés

Es el beneficio económico que obtiene el banco por prestar su dinero. En el caso más normal este interés se mide usando un índice de referencia y aplicándole un diferencial. Veremos que cuanto más tiempo tardemos en pagar la hipoteca más dinero ganará el banco y más dinero pagaremos nosotros.

Periodo de amortización

Es el tiempo que vamos a tardar en pagar la hipoteca. 5 años, 10 años, 20 años o 40 años. Durante el tiempo de amortización deberemos pagar unas cuotas mensuales. A mayor tiempo más dinero pagaremos a lo largo de periodo de amortización, pero las cuotas serán menores. Es aquí donde está la trampa de las hipotecas.

Cuotas

Es el dinero que se establece en acuerdo entre ambas partes para ser pagado mensualmente de forma que el deudor pueda ir devolviendo el dinero que pidió prestado. Las cuotas mensuales serán la suma de los intereses más la suma de la parte de capital que paguemos.

Como funcionan las hipotecas en España

Las hipotecas en España usan lo que se denomina “el método francés”.

Existe la idea generalizada de que con este método al principio de la vida de una hipoteca se pagan mayoritariamente los intereses y conforme pasa el tiempo vamos pagando más capital. ¿Es esto verdad o es mentira? Pues es una verdad a medias.

En realidad, cada año se pagan todos los intereses correspondientes al capital que queda por pagar. Esto es muy importante tenerlo en cuenta ya que es la parte más importante de cómo funcionan las hipotecas.

Entender el punto anterior hará que no caigamos en la trampa de pagar cuotas muy bajas. Esto haría que termináramos pagando mucho más dinero al banco. Al alargarse la hipoteca en el tiempo se pagará más dinero debido a como funcionan los intereses.

Supongamos que se pide un préstamo de 100.000 euros con un interés de un 5% (para fines didácticos ahora mismo no importa si la hipoteca es una hipoteca fija o es una hipoteca variable). Por lo tanto, el euribor más el diferencial suman el susodicho 5%.

Este 5% de interés significa que cada año se va a pagar de intereses el 5% de la cantidad de dinero que le debamos al banco.

Como hemos pedido 100.000, los intereses del primer año van a ser 5000 euros.

Vamos a suponer que a lo largo de un año somos capaces de devolverle al banco 12.000 euros (lo que quiere decir que somos capaces de pagar una letra de 1000 euros mensuales). De estos 12.000 euros 5000 corresponden al 5% de interés y 7000 corresponden a una parte del capital que debemos.

Al año siguiente, la cantidad que se le debe al banco es de 93.000 euros ya que de los 12.000 euros pagados solo 7000 fueron los que correspondían al capital, los otros 5000 eran, como ya se dijo, intereses; los cuales no hacen que baje la cantidad de dinero que se debe.

Por lo tanto, en este año siguiente todavía le deberemos al banco 93.000 euros. Suponiendo que el interés no cambia y sigue siendo el 5%, este año el banco nos cobrará 4650 euros de intereses correspondientes al 5% de los 93.000 euros.

El interés sigue siendo el mismo pero la cantidad es menor porque un año después se debe menos dinero al banco.

Si nuestras cuotas mensuales eran fijas, pero tenemos que pagar menos dinero de intereses, eso significa que podremos dedicar más dinero a pagar el capital.

De aquí viene el dicho de que al principio de una hipoteca es cuando más intereses se paga. Y es una verdad a medias, ya que por un lado pagamos exactamente el mismo interés, pero por otro lado la cantidad total baja porque cada año se le debe menos dinero al banco.

Ejemplo para que quede claro el funcionamiento de una hipoteca

Ahora, con un ejemplo, veremos mejor como funcionan las hipotecas. En el ejemplo se considerará un interés fijo del 5%.

También vamos a considerar que las cuotas van a ser fijas de 1000 euros mensuales, lo que equivale a que se va a pagar 12.000 euros anuales.

En este ejemplo se puede ver una hipoteca a lo largo de, más o menos, la mitad de su vida.

En el ejemplo se ha tenido en cuenta que los plazos mensuales son de 1000 euros, pero por motivos didácticos se ha sumado todo para que parezca como un único pago anual.

De los 12.000 euros pagados, siempre hay una parte que es de capital y otra parte que corresponde a los intereses.

Efectivamente, es durante el primer año cuando más intereses se paga, pero esto es debido a que es justo en el primer año es cuando más dinero le debemos al banco. En realidad, el interés es siempre el mismo (el 5% en el ejemplo puesto).

Conforme se van debiendo menos dinero al banco, los intereses se van reduciendo y, como las cuotas mensuales son fijas, se paga más dinero de capital.

Una cosa a tener en cuenta es la cantidad de intereses que se paga a lo largo de una hipoteca. En la mayoría de casos es muchísimo dinero lo que se llega a pagar. Hay que tener clara tres cosas:

• Cuanto más dinero se pida más intereses se pagaran.

• Cuanto más tiempo dure la hipoteca más dinero pagaremos debido a los intereses.

• Cuanto más alta sea la letra, menos dinero terminaremos pagándole al banco.

Conclusiones

Ahora que ya sabes como funciona una hipoteca, si lo piensas un poco es fácil llegar a estas conclusiones:

• Cuanto más larga sea una hipoteca más intereses vas a pagar.

• No caigas en la trampa de pagar una cuota muy baja, lo ideal es ponerla lo más alta que puedas pagar. De esta forma pagarías menos intereses.

• En gran parte, si que es cierto que en los primeros años de la hipoteca es cuando conviene amortizar. Porque al deber más dinero pagas también más intereses. Pero no siempre es necesario. Si pagas una cuota alta porque te las has puesto a pocos años no hace falta que amortices ya que gran parte del dinero de la cuota ya está destinado a amortizar el capital.

• En el caso de tener una hipoteca con una cuota baja y no estar en los últimos años de la hipoteca lo ideal es amortizar todo lo que puedas.

• Si hay incentivos fiscales hay que aprovecharlos. En España hay desgravación de los primeros 9000 euros que se pagan al año. Así que si tienes una letra de 500 euros (12×500 = 6000) lo ideal sería que ese año realizaras una amortización de 3000 euros para llegar a los 9000.

• Con los números sobre la mesa es fácil calcular lo que vas a terminar pagando de intereses cada año.

Opinión personal

Vivimos en un mundo muy cambiante. Yo he trabajado en Madrid, Alicante, Valencia y Dublín. Y he tenido ofertas de muchas otras ciudades. Con lo cual mi realidad me dice que es raro que vaya a estar viviendo en un mismo sitio más allá de 9-10 años.

Pero veo que la gente cada vez se mueve más, no tanto como yo. Se acabó eso de «un trabajo para toda la vida«. En la era de la información es fácil que una persona pueda acumular diferentes experiencias a lo largo de su vida. Y sería mucha casualidad que las distintas experiencias laborales fuera en la misma ciudad.

Con este panorama, en mi opinión, meterse en una letra de más de 20 años es una decisión poco meditada.

Cada caso es diferente. Si eres funcionario/a con un trabajo estable y tienes claro que vas a vivir en la misma ciudad durante mucho tiempo puede que una hipoteca a 20 años encaje bastante bien en tu caso.

Yo, hoy en día y en mi situación, jamás me metería en una hipoteca que fuera de más de 10 años. Cuanto más años más intereses se va a pagar y, por lo tanto, más cara te va a salir la vivienda.

Si tuviera una letra, intentaría pagar lo más posible cada cuota, si después de eso todavía me faltara dinero para llegar a los 9000 euros anuales de pago de letra haría el esfuerzo de amortizar el dinero que me faltara para aprovecharme del incentivo fiscal que tenemos hoy en día en España.

Una vez alcanzada la cifra de los 9000 euros puede o no tener sentido el seguir amortizando. Dependiendo del esfuerzo que cueste el pagar ese dinero. Hasta llegar a los 9000 cualquier esfuerzo económico que se haga será recompensado al año siguiente en la declaración de la renta. Una vez alcanzados solo seguiría amortizando si el esfuerzo no es muy grande.

Cualquiera que sea el caso en el que te encuentres, meterse en una letra a más de 20 años me parece una locura. El futuro es demasiado incierto para hacer planes a tan largo plazo.

La imagen principal es en Edimburgo, en el famoso bar «The Word´s End» que también da nombre a una película donde el último bar que aparece es el de la imagen.